民法典对房产中的买卖、租赁、抵押、居住等都做出了全面的规定，那么，在这些规定中，有哪些是需要我们特别注意的呢？我们一起来看看民法典的实施，会给房产带来哪些影响。

产权归属篇

住宅70年产权，届满自动续期

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

婚前父母帮买房，属于个人财产

当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典关于夫妻共同财产的相关规定的原则处理。

所以，姑娘们都劝劝自家母亲，不要再要求准女婿先买房再结婚了，无论人家是婚前自己出资还是父母出资买了房，那都是人家的个人财产，属于人家独占或者占大头，不可能成为女儿的保障。

居住权不得转让、继承

居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

居住权具有较强的人身依附性，居住权人不得转让其居住权；居住权人死亡后，其居住权不得继承。且除当事人另有约定外，居住权人不得将设立居住权的房屋进行出租。

妻子有权要求小三归还所有财产

当赠与行为严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益，可以撤销赠与。也就是丈夫未经妻子允许，悄悄地将财产赠与给“小三”，属于严重侵害妻子合法权益的行为，可以撤销赠与。

全职妈妈可以请求补偿

夫妻一方因抚育子女、照料老年人、协助另一方工作等负担较多义务的，离婚时有权向另一方请求补偿，另一方应当给予补偿。具体办法由双方协议；协议不成的，由人民法院判决。

房屋买卖篇

未经同意，给孩子买房可以，但卖不行

给孩子买房的行为算赠与，孩子接受赠与是纯获利行为，所以未经同意可以给孩子买房子。但未经孩子同意，父母不能给，除非是为了被监护人的利益，如孩子出现重大疾病、孩子出国留学等需要卖房筹措大笔资金的事由，监护人才能通过法定程序处置房产。

因此以孩子的名义购买房产，是可以绕开“限购”政策提供一时的方便，未来那么长，谁知道什么时候这“方便”就会带来“麻烦”呢？

买房找中介，不能跳单

很多人选择通过中介认识卖家，看中房子后双方绕开中介私下联系，签合同交钱，中介只充当个介绍人。但民法典上线之后，咱可就不能这么干了。中介人未促成合同成立的，委托人应当按照约定向中介人支付其从事中介活动支出的必要费用。委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

跳单行为属于投机取巧，不符合诚实信用原则，曾经法律没有涉及到这部分内容，如今民法典补上了这块空白，某些“聪明人”可别再琢磨着钻空子了。

抵押中的房产不用解押可直接过户

抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

因卖方原因房子无法过户，买方有权解除合同

无论是因为卖家一房二卖、无权处分还是隐瞒房子重要信息导致买家心生退意，都属于卖方原因导致房屋无法正常过户，合同无法顺利履行，根据《民法典》规定，买家有权要求解除合同。

租房篇

民法典以及住建部2020年8月发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》中，大家最关心的10个租房问题。

租期最长不得超过20年

根据民法典规定，任何物权租赁期限不能超过20年，超过部分自动失效。相对来说，住宅租赁超过20年的很少，但有些开发商将车位一次性40年租赁给业主这种方式就是违规的。要清楚这一点，不要交了40年费用，后面20年却自动失效。

出租人承担维修义务

房屋使用过程中，租客和房东对房屋及其设施设备的维修责任往往不明确，容易产生争执，比如门窗坏、房屋漏水、电器故障等等，这些问题到底是谁来负责处理呢？

民法典规定租房时双方可以约定房屋的维修义务，如果没有约定的情况下一般由房东承担维修责任，但如果是因租客的过错导致房屋需要维修的，租客应当承担维修责任。因此，大家在租房时应妥善使用房屋及其设施设备，否则造成损害是要负责的。

不能单方面提高租金

以往在租赁旺季时，房东随意增减房租时有发生，那么遇上房东涨价，该怎么办？

根据新规，房东不得单方面提高租金，涨价必须得到承租人的认可。即便合同到期，租客不肯搬走，房东也不得采用驱赶的方式，但租客需要承担违约责任。

租客不能擅自改造、装修房屋

租客改造房屋需征得房东同意，未经房东同意擅自对房屋进行改善或者增设他物的，是要承担相应责任的。

房屋所有权变更，不影响租赁协议持续

租房期间，往往会出现房东将房屋出卖的情形，房屋出卖后，租客怎么办？房东如果损害了租客的优先购买权，租客还可以请求房东承担赔偿责任。

对于房东来说，如果有卖房计划，也尽量不要和租客签订时间跨度很长的合同了。

承租人可优先继续承租、购买房子

民法典对租房人、近亲属的优先购买权做了进一步的规定，近亲属优先于租房人。但需要注意的是，若租房人自房东通知的15日之内没有明确要购买，则视为放弃优先权。

不符合消防、建筑、装修标准，不得出租

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。此外，自建、违建等空间也不得用于出租。比如顶楼露台改造后变成房屋、房屋加盖、厂房、临时建筑、过道等，都不得对外出租，否则面临罚款。

另外，很多小产权房、老式商住楼、缺乏物业管理的小区，消防上往往是存在问题的，这样的房子禁止对外出租。

不得暴力驱赶承租人

在生活中，房东与租客经常发生多种多样的矛盾，并出现房东要求租客提前腾退房屋，或租客拒不腾退的情况。

住房租赁条例明确规定了租赁合同期内，双方都不得单方面解除租赁关系，同时房东不能用“赶”的方式让房客走，房客也不能赖着不走。否则双方视为违约，都需要承担赔偿责任。

经出租人同意，房屋可以转租给他人

出租人同意的情况下，可以将房屋转租给他人，但是租客仍需向房东支付租金，并且如果因他人的原因造成房屋损失，租客需承担责任。如果未经房东同意就把房屋转租，房东可以解除合同，收回房屋。

房屋危及人身安全，可解除合同

房屋危及人身安全，但租房期限未到怎么办呢？退租的话要不要承担责任呢？别担心，民法典规定了租客的任意解除权。

(本报综合报道)