2023年，青岛市计划改造老旧小区473个，计划完成投资64.8亿元，面积约1109万平方米，惠及居民13.77万户。同2022年相比，项目数、投资额、改造户数分别增加48.7%、63.6%、49.6%。

“三分建七分管”，改造后的小区如何实现长效管理？

市北区先行一步，将城区整体作为一个“大物业范围”，成立国有平台子公司——青岛聚城城市服务有限公司，创新性引入市场化和社会化机制，探索“大物管”模式，计划以民生需求作为支点，通过“党建引领+政府主导+专业服务+智慧平台”相融合的方式，对城市公共空间、公共资源、公共服务实施全流程“管理+服务+运营”，打造政府、平台、市场、居民多方主体“一核多元、一专多能、协同治理”的新模式，以期实现良性循环和微利可持续的运营体系。

先体验后付费，让“大物管”扎下根来

路面整修一新，车位重新划线；老楼外墙粉刷，楼顶铺设防水彩钢瓦，户外换上折叠晾衣架；保安在小区巡逻，及时解决居民所需……住了一辈子的老小区，如今竟有了“管家”，把小区上下打理得有模有样。

四机宿舍建于20世纪80年代，是无物业管理小区，路面破损、房屋漏雨、下水堵塞等一系列问题，不仅给居民生活带来极大的不便，也成为城市管理的痛点和难点。适逢市北区老旧小区改造，四机宿舍作为试点小区，率先探索“大物管”模式。

如何算好“成本账”

老旧小区设施陈旧，如果要开展精细化管理，在接手之前就要拿出预算配备相关设施。

青岛聚城城市服务有限公司利用四机宿舍15号楼底层的公共用房，在一楼打造党群物管综合服务中心，设置物管中心、党群中心、便民服务站、综合执法室；二楼计划与中车、四方街道办事处一起共建老干部活动中心和党建活动中心，并契合居民情怀，开设以中车历史为主题的文化展览馆，丰富居民的休闲文化生活。

重在长效管理，可多模式共存

“大物管”模式对焦的是长效管理，这也是老旧小区改造所面临的共性难题。

“作为城市运营者，我们也提倡开放式小区居民通过业主自治或引入专项服务的方式，把自己的小区‘管好’，但前提是要有统一的管理标准，在这个标准之下维护改造成果。”聚城公司总经理孙全军向记者解释了“标准”的重要性。“从楼院到马路，边界不清往往会引发扯皮推诿，诸如此类的事屡见不鲜，如果不能实现‘一把扫帚扫到底’，那就‘一把尺子量到底’，切实把管理落在实处。”

据了解，目前，市北区已完成全区2021—2023年改造项目实地查勘调研，依据管理便捷原则，根据各项目的地理位置、物理空间、总体规模、群众基础、街道积极性等不同特点，采用“以大托管小”的方式将分散的项目优化整合成一个连片的物管区域。按照计划，市北区今年年内计划新增旧改项目物管和代管面积95万平方米，以物业管理、委托代管和业主自管三种形式实现老旧街区改造项目的长效管理覆盖率占比80%，“基础物管+资源整合+社区商业”的片区物管长效管理运营机制和各项举措扎实落地。 据《青岛日报》