物业服务事关人民群众对美好生活的向往。然而，业主与物业服务人之间矛盾时有发生，并呈现出群体性、易复发、化解难等特点。为妥善应对物业领域的新情况新问题，实质性化解包括物业服务合同纠纷在内的民事纠纷，着力促推解决人民群众急难愁盼问题，维护人民群众合法权益，维护社会和谐稳定，最高人民法院选出典型案例予以发布。

物业催交物业费

不得限制使用门禁系统等

张某系某小区业主，某物业公司为该小区提供物业服务。2021年9月，张某发现其因欠交物业费已被禁止使用所住单元电梯及门禁系统，与某物业公司交涉无果后，张某诉至法院，要求某物业公司恢复其对电梯及门禁系统的使用功能。

审理法院认为，民法典第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。本案中，张某虽欠交物业费，但某物业公司不应以不给业主激活门禁卡使其不能正常进入单元门、不能正常使用电梯门禁系统等方式催交物业费。某物业公司对张某欠交物业费的违约行为可另行依法维权。经法院依法释明后，某物业公司在本案审理过程中即主动恢复了张某对门禁系统的使用权限。

【评析】

业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，但实践中业主拖延甚至拒交物业费的情形时有发生，物业服务人往往采用各种方式催交物业费。物业服务人以不给业主激活门禁卡、限制使用电梯等方式催收物业费，实质上是基于其在物业服务合同项下的债权而不当限制业主的建筑物区分所有权，既缺乏法律依据，也超出合理必要限度，往往加剧双方的矛盾。物业服务人催交物业费可以通过调解、提起诉讼或者申请仲裁等方式依法维护自身合法权益，但不应以影响业主正常生活的方式催交。物业公司和业主在履行物业服务合同时均应秉持契约精神，按照物业服务合同约定全面履行自己的义务，共同营造和谐宜居的小区环境。本案判决明确物业服务人应以合理合法形式催交物业费，依法维护业主合法权益。

房屋有质量问题

业主也不可拒缴物业费

某物业公司与某小区建设单位依法签订《前期物业服务合同》后，开始为小区提供物业服务。徐某某系案涉小区业主，因其未按时支付自2019年5月至2022年12月的物业费，经催告后在合理期限内仍未支付，某物业公司将其诉至法院。徐某某以其房屋厨房设计不合理、排烟倒灌等问题为由辩称不应交纳物业费。

审理法院认为，民法典第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务人应当按照物业服务合同约定，提供相应服务。本案中，厨房设计不属于物业服务人应承担的义务，厨房设计不合理、排烟倒灌等属于商品房买卖合同法律关系中的履行瑕疵问题，与案涉物业服务合同不属于同一法律关系，责任主体并不相同，徐某某主张厨房设计不合理所致损失亦与某物业公司并无关联，其以房屋质量问题为由抗辩主张不应支付物业费缺乏依据。最终判决：徐某某向某物业公司支付2019年5月至2022年12月物业费4500余元。

【评析】

物业服务人的义务源于法律规定和物业服务合同约定，主要包括维修养护、秩序维护、安全保护、制止违法行为、向有关行政主管部门报告并协助处理等义务。一般而言，房屋专有部分的质量、设计等问题不属于物业服务人应担责的义务范围。业主以设计不合理等房屋质量问题为由拒绝支付物业费或者主张以维修费用抵销物业费的，不能得到支持。本案判决有助于厘清物业服务合同关系与其他法律关系，引导业主正确区分责任主体，依法依规理性维权，妥善平衡物业服务合同各方合法利益。

业主大会变更服务人

原物业无权提起诉讼

某物业公司是某小区建设单位选定的前期物业服务人。后该小区召开业主大会作出解聘某物业公司、选聘新物业服务人的决定，小区业主委员会与新物业服务人已另行签订物业服务合同。某物业公司认为，某小区业主大会作出选聘新物业服务人的决定不符合法律关于对业主共同决定事项进行表决的专有面积和业主人数比例规定，起诉请求确认该决定无效。

审理法院认为，民法典第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。法律之所以规定选聘、解聘物业服务企业由业主共同决定并规范程序，是因为各业主基于建筑物区分所有权对共有部分享有共同管理的权利。对于涉及共同管理事项，需要也应当由该组织的成员共同决定，以保障该组织内部成员的合法权益不受侵害。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力，故根据民法典第二百八十条的规定，业主大会作出决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，某物业公司不是该小区业主，不受业主大会决定约束，与该被诉业主大会的决定不具有直接利害关系，故无权起诉请求撤销业主大会决定或者确认该决定无效。最终裁定：驳回某物业公司的起诉。

【评析】

业主大会决定是业主对小区重大事项行使共同管理权、实行业主自治重要方式。作为业主自我管理的权力机关，业主大会作出的决定对业主具有法律约束力，并不直接约束业主以外的主体，故并非小区业主的物业服务人没有诉请人民法院就业主大会决定效力作出裁判的必要性和实效性。如果原物业服务人认为物业服务合同解除造成其损失的，可依照民法典第九百四十六条规定另行主张。现实生活中，有的物业服务人被解聘后，试图以请求确认业主大会决议无效或者撤销的方式推翻业主大会决定，否定业主共同意志。本案明确物业服务人对业主大会关于选聘新物业服务人的决定不能提起诉讼，具有规则指引作用，有利于维护业主大会决定效力、依法保障业主行使共同管理权。

（本报综合报道）