案例回放：

2024年5月，准备结婚的贺某与房东严某签订《房屋租赁合同》，约定租赁严某名下一套刚装修完毕的两居室用作婚房，租期1年，月租金4500元，支付方式为“押一付三”，贺某当场支付首期租金1.35万元及保证金4500元，双方约定6月1日起租。

5月28日，贺某携带家具准备提前布置时，发现房屋内装修异味浓重，遂自行委托具备CMA资质的检测机构进行空气质量检测。检测报告显示，室内甲醛含量为0.23mg/m^3，TVOC含量为1.2mg/m^3，均远超《室内空气质量标准》（GB/T18883-2022）中甲醛≤0.10mg/m^3、TVOC≤0.60mg/m^3的限值标准。贺某立即联系严某，提出更换房屋或解除合同，严某以“装修后已通风1个月，异味属正常现象”为由拒绝，并称“解约需没收保证金并赔偿1个月租金作为违约金”。

协商无果后，贺某未实际入住，于6月2日正式向严某发送解除合同通知书，并诉至法院，请求确认租赁合同解除，判令严某返还租金1.35万元、保证金4500元，并赔偿检测费800元。严某反诉称，贺某单方面解约构成违约，且自己于10月才重新出租房屋，要求贺某赔偿4个月租金损失1.8万元。庭审中，严某提交了其10月自行委托检测的报告，显示空气质量已达标，但未能提供租赁时房屋合格的检测证明。

律师观点：

根据《中华人民共和国民法典》第七百三十一条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

本案核心法律问题为房屋质量瑕疵的违约责任认定及合同解除权行使。首先，房屋甲醛超标直接危及承租人身体健康，符合“租赁物危及安全健康”的法定情形，贺某无需经严某同意即可行使任意解除权，其解约行为合法有效。其次，严某作为出租人，负有提供符合安全标准租赁物的法定义务，其未举证证明租赁时房屋空气质量合格，且在贺某提出异议后拒不处理，已构成根本违约。最后，严某反诉主张的租金损失系其怠于收回房屋导致的扩大损失，根据“减损规则”，该部分损失应由其自行承担，无权要求贺某赔偿。

处理步骤：

1.合同解除效力认定

法院结合检测报告、沟通记录及贺某未入住的事实，确认贺某于6月2日行使解除权合法有效，双方租赁合同自该日起解除。

2.责任与赔偿判定

费用返还：判令严某返还贺某首期租金1.35万元及保证金4500元，因其未提供合格租赁物，无权主张违约金或没收保证金。

损失赔偿：支持贺某要求严某支付甲醛检测费800元的诉请，该费用系维权必要支出。

反诉驳回：认定严某的租金损失为扩大损失，且其10月的检测报告因时间间隔过长，无法反映6月房屋状况，故驳回其全部反诉请求。

证据准备：

1.合同与付款证据：《房屋租赁合同》原件、租金及保证金转账凭证，证明租赁关系及费用支付事实。

2.质量瑕疵证据：CMA资质检测机构出具的甲醛检测报告（明确检测时间与标准）、房屋装修完工时间证明，证实租赁物存在安全隐患。

3.解约沟通证据：微信/短信沟通记录、解除合同通知书及送达凭证，证明贺某及时行使权利并履行告知义务。

4.损失与减损证据：检测费发票、贺某另行租房的合同（证明未实际入住）、严某房屋空置期间的物业记录（佐证其怠于减损），反驳严某的赔偿主张。

法院经审理作出一审判决：确认租赁合同解除，严某返还贺某租金及保证金共计1.8万元，支付检测费800元；驳回严某反诉请求。严某未上诉，判决生效后已履行全部付款义务。

案例启示：

1.出租人核心义务边界：提供安全健康的租赁物是出租人法定底线，房屋甲醛、苯等有害物质超标属于严重违约，承租人可直接解约并追责。

2.承租人解约权利保障：即使合同未约定质量条款，只要租赁物危及安全健康，承租人即享有法定解除权，无需承担违约责任。

3.证据留存关键要点：遭遇房屋质量问题时，应优先委托有资质机构检测并固定报告，同时保存沟通记录、未入住证明等，为维权提供扎实依据。

4.损失责任划分原则：违约方无权要求对方赔偿因自身怠于减损导致的扩大损失，出租人在承租人解约后应及时收回房屋，避免损失扩大。

若您在房屋租赁中遇到甲醛超标、设施损坏等质量纠纷，可及时联系河北虹天律师事务所咨询维护自身合法权益。 邓文